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房企巨头万科都在做的事,你还不知道?

房地产领域最有话题的是谁?那必须得是万科。


从2008年的“拐点论”、2014年的白银时代、2018年的“活下去”、2020年的“一根筋”等等,万科每一次的金句都能引发业内业外的热议,无不是对行业的深刻洞察。


未雨绸缪、提前布局是行业标杆企业必须具备的能力。针对不同的行业特性、发展趋势制定相应的准备方案,是企业立足的根本之所在,所以中小企业需要做的就是紧跟大佬做好战略布局,以谋求长远发展。


10月24日,万科与中西部区域的媒体记者在深圳展开了一年一度的见面交流会。


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万科集团董事会主席郁亮


针对近期几个网上热议的话题,郁亮现场进行了回应:


01 | 三道红线之下,向中国建筑业看齐


所谓“三道红线”指的是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1 。


通过这“三道红线”,房企将被划分为四个档次,分别是红、橙、黄、绿。


郁亮表示:三道红线意味着房地产行业进入新的阶段,它的意义在于跟2002年的土地招拍挂制度影响一样大。


2002年土地招拍挂制度推出后,不能再靠关系拿地了,要举牌,公开招拍挂才能拿到地,这个时候考验竞争的变化,这个时候考验竞争的变化到金融红利时代。管好自己的投融资安排,有些胆大的就可以加杠杆,因为这个行业往上走或者更多的发展机会是充分享受金融红利。


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到今天三大红线把金融杠杆给去掉了,因为国家认为房地产行业占用太多的金融资源,于是行业进入发展的新阶段,对所有的地产商来说都是同样的。


现阶段叫做管理红利阶段,而正处于这一阶段的,是中国制造业,无法借助金融杠杆生存,只能靠好产品、好服务活下去,但凡比别人差一点,东西就卖不出去,所以中国制造业就成为房企这个阶段需要学习的目标。


在土地红利阶段,拿到土地能取胜;金融红利时代,依靠杠杆就能获利;但进入管理红利时代,特别是“三道红线”的融资新规让所有开发商再次站到同一起跑线,以前所有红利都归零


当下房地产企业更多的是要向中国制造业学习,向优秀中国制造业企业学习,这样的话房地产行业仍然会有很多发展空间。


02 | 重整西北区域,资源优化管理


8月27日,中西部区域分拆,新成立了西北区域事业集团,包括西安、兰州、西宁、新疆、银川5个直属的城市从原来的中西部区域分拆出去。


早年中西部区域在万科集团内部处于第四的位置,但2019年,中西部区域的销售金额达到1506.58亿元,占万科总销售额比例为23.88%,仅次于上海区域,销售面积占比为30.07%,跃居四大区域之首。


郁亮现场表示,万科的目标是打造冠军球队,冠军组织一定要保证最好状态的人在场上比赛。


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把西北区域从中西部把它给独立出来都是基于公司的管理和战略,和外界传言的人事斗争没有任何关系。


第一是基于国家政策和市场形势。

改革开放40年以来,东南沿海率先开放,但在国内循环为主,国内跟国际双循环的格局底下,广大的中西部区域,包括西北区域,应该有获得更多的发展潜力。


第二是基于万科的管理要求。

万科内部有个要求,“一把手”一个月之内能不能去现场一次,如果不能的话,说明这板块太大了,要把它拆分开来。


如果一个月去不了一次现场,做工作就不够精细,也不可能做到位,以前的中西部辐射的范围太多,占了三分之一的国土面积。西北区域新成立后,万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的一个范围内。


郁亮强调说,行业到了管理红利时代之后,好产品、好服务是根本,你要做一个地方的好产品、好服务,跟当地市场、当地客户若没有深入的了解,产品的仔细打磨就存在困难,难以实现好产品、好服务的目标,所以万科必须将管理工作的颗粒度变细,颗粒变小,重整区域


03 | 前瞻布局,开启“养猪”模式


有记者问万科有自己的冷链和物流,再加上万科也有这么多的社群客户的基础,那么未来万科会不会形成从农场到餐桌的自由链条?


公开资料显示,2020年3月,万科已成立了食品事业部(BU),在业务开展初期主要布局生猪养殖、蔬菜种植及企业餐饮。


食品BU设立后,万科业务框架为5大事业集团(BG,四大区域+物业)、7BU(食品、物流、商业、长租公寓、冰雪度假、海外及梅沙教育)。


郁亮回应:万科不会把自己做成农业企业。


很多企业想借助万科物业进行食品销售,比如菜、米、水、油、肉之类的。但是经万科的食品检测中心检测社会的这类食品数据不太理想,于是担心遇到食品不安全的情况,万科要保证平台的销售可以放心食用。


郁亮笑言:其实万科确实有蔬菜公司,但没有人问我蔬菜公司情况怎么样,只问我们猪场怎么样,养猪场怎么样?只是因为我们那天要招个养猪场厂长,由于太难招了,所以就公开招聘,然后媒体就全知道了,全知道之后兴趣就来了,说万科公司给养猪去了。


04 | 品牌年轻化,聚焦年轻群体


他在会上还表示:要关注影响我们国家的一些慢变量,而不是短期变量。慢变量在短期看来难以成气候,但其隐藏的潜力是巨大的。


郁亮特别强调万科要“讨好”年轻人,要做品牌年轻化。而且特别要记住的是,如今中国25岁以下年轻人比26~50岁的人少了1.39亿。


在郁亮看来,年轻人的减少意味着未来客户的减少,就更需要“一根筋”去做好产品、好服务,更多的年轻人成为服务对象,应该用他们的思维考虑问题。所以为了适应“年轻化群体”,万科推出了年轻化的举措。


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今年是万科36周年,新推出了品牌主张:“万事皆可”,不仅和新裤子乐队联手推出了一个MV,还把“万科筋厂”在全国的几个城市巡回展示,摆明了要在地产行业“一根筋”做下去。


其实对于大多数企业而言,坚持在自己的能力圈中做事,不追赶时髦,与时间做朋友,终会发现“慢就是快”,可能这就是万科坚持“一根筋”的道理吧。


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